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　　在全球金融创新与实体经济深度融合的背景下，商业不动产REITs(不动产投资信托基金)作为盘活存量资产、优化资本配置的核心工具，正成为推动中国不动产行业转型升级的重要引擎。2025年，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿)》，标志着商业不动产REITs正式纳入公募REITs体系，与基础设施REITs形成“双轮驱动”格局。这一政策突破不仅为房企提供了轻资产转型的“退出通道”，更通过市场化定价机制倒逼行业从“高杠杆、高周转”模式转向精细化运营，推动不动产行业向“资产管理和价值创造”的核心能力转型。

　　2025年，中国REITs市场进入“常态化+扩围提质”阶段。国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》，将基础设施REITs扩募门槛从“上市满12个月”缩短至“上市满6个月”，并允许跨行业资产混装，为商业不动产REITs的扩募提供政策支撑。同时，证监会明确将商业综合体、零售物业、写字楼、酒店等纳入公募REITs投资范围，推动市场从基础设施向全域不动产扩容。地方层面，北京聚焦消费基础设施，黑龙江推动冰雪景区证券化，广西支持AI/数字领域项目发行REITs，形成“中央统筹+地方试点”的协同格局。政策红利持续释放，为商业不动产REITs的规模化发展奠定基础。

　　中国经济进入高质量发展阶段，房地产行业从增量开发向存量运营转型。截至2025年，中国城镇化率超过65%，城镇人均住房面积超40平方米，住房短缺问题总体解决，居民需求从“有没有”转向“好不好”，对商业不动产的消费体验与运营效率提出更高要求。与此同时，房企面临债务到期压力，传统融资渠道收紧，亟需通过市场化工具盘活沉淀资产。商业不动产REITs的推出，为房企提供了“开发-运营-证券化-再投资”的闭环路径，有助于降低资产负债率，优化资本结构，缓解流动性压力。

　　在低利率环境下，保险、养老金等长期资金对兼具稳定现金流和增值潜力的资产需求强烈。商业不动产REITs的收益特征(稳定分红+资产增值)与债券、股票形成互补，成为投资者抵御通胀、分散风险的重要工具。截至2025年11月，中国公募REITs市场已上市77只产品，总市值突破2200亿元，其中消费基础设施、保障性租赁住房等REITs产品的成功发行，培育了成熟的投资者群体和运营管理经验，为商业不动产REITs的扩容提供了可行性。

　　根据中研普华研究院《2026-2030年中国商业不动产REITs行业全景调研与发展趋势预测报告》显示：商业不动产REITs的试点启动，标志着中国REITs市场从基础设施向全域不动产的全面扩容。截至2025年11月，已上市的12只消费基础设施REITs总市值达418.65亿元，底层资产类型从传统购物中心扩展至奥特莱斯、区域型商业中心等，发行方从内资扩展至外资，资产覆盖范围与结构日趋完善。随着政策支持与市场认可度提升，商业不动产REITs有望形成“核心城市+潜力区域”的梯度化布局，推动市场规模持续扩张。

　　从资产类型看，商业综合体、零售物业、写字楼、酒店等传统业态仍是REITs底层资产的首选，因其现金流稳定、增值潜力大，符合投资者偏好。同时，长租公寓、养老地产、文旅设施等新兴业态逐步纳入试点范围，例如中部城市依托产业园区与交通枢纽优势的商业综合体，已吸引多家REITs管理人开展项目调研。从区域分布看，一线城市与强二线城市的核心资产仍是市场主力，但三四线城市中具备产业支撑与人口流入的区域，其优质商业不动产也将逐步具备REITs发行条件。

　　2025年，消费基础设施REITs的运营指标持续优化，平均出租率维持在97%以上，收缴率超99%，EBITDA利润率稳步提升，显示出较强的抗周期能力。例如，华夏华润商业REITs的底层资产青岛万象城，出租率达98.73%，租金单价环比增长2.8%，成为行业标杆。业绩向好直接反映在二级市场表现上，消费类REITs年内平均涨幅远超其他类型REITs，新上市产品涨幅尤为突出，易方达华威市场REIT年内涨幅达71.36%，成为市场亮点。